క్రొత్త భవనంలో ఒక అపార్ట్మెంట్ కేటాయింపు - ఇది ఏమిటి? నియామకం యొక్క ఒప్పందం కింద కొత్త గృహాలను కొనుగోలు చేసే లాభాలు మరియు నష్టాలు

రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లో పెట్టుబడి పెట్టడానికి అత్యంత ప్రాచుర్యం పొందిన పద్ధతులలో ఒక క్రొత్త భవనంలో అపార్ట్మెంట్ కేటాయించడం. ఇది ప్రతి ఒక్కరికి అర్థం కాదని మరియు తరచూ ఒక అనుభవశూన్యుడు దానితో గజిబిజి చేయకూడదు. గణాంకాల ప్రకారం, నిర్మాణంలో ఉన్న అన్ని ఇళ్ళలో ఐదింటికి ఈ పథకం కింద అమ్ముతారు. ఈ లావాదేవీల ప్రధాన ప్రయోజనాలు మరియు నష్టాలు ఏమిటి? కొనుగోలుదారు ప్రమాదం ఏమిటి?

క్రొత్త భవనంలో ఒక అపార్ట్మెంట్ కేటాయింపు: ఇది ఏమిటి?

అసైన్మెంట్ మూడవ పక్షానికి రియల్ ఎస్టేట్ను స్వీకరించడానికి హక్కులను బదిలీ చేయడానికి ఒక ఒప్పందం. నివాస భవనం లో ప్రాంగణాల కోసం పత్రం పత్రాలు ఇంకా లేనప్పుడు రాష్ట్ర కమిషన్ వరకు లావాదేవీ సాధ్యమవుతుంది. నిర్మాణ సంస్థ నుండి ఒక కొత్త ఇంటిలో గృహాన్ని కొనుగోలు చేసిన ఒక పెట్టుబడిదారు తన యాజమాన్య హక్కులను వేరొక వ్యక్తికి బదిలీ చేస్తాడు. సాధారణంగా, పెట్టుబడిదారుడు కొత్త భవనంలోని పెట్టుబడి నుండి లాభాలలో 10 నుండి 90% లావాదేవీలను పొందుతాడు. భాగస్వామ్య నిర్మాణంలో కొత్త భాగస్వామి డెవలపర్కు బాధ్యతలు మరియు హక్కులను కూడా బదిలీ చేస్తారు.

కొత్త భవనంలో ఒక అపార్ట్మెంట్ యాజమాన్యం యొక్క కేటాయింపును రెండు విధాలుగా నిర్వహించవచ్చు:

• DM యొక్క ఒప్పందం (విక్రేత డెవలపర్ మరియు కొనుగోలుదారు యొక్క నిధులకు రుణాన్ని తిరిగి చెల్లించినప్పుడు, లావాదేవీ ఒక ఆస్తితో అనేకసార్లు నిర్వహించబడుతుంది);
• ప్రాథమిక ఒప్పందం (ఇది విధిగా రాష్ట్ర రిజిస్ట్రేషన్కు లోబడి ఉండదు, భవిష్యత్తులో లావాదేవీ నిర్వహించడానికి విక్రేత మరియు కొనుగోలుదారు యొక్క హక్కును పరిష్కరిస్తుంది).

నిధుల చెల్లింపు అనేది పార్టీల ఒప్పందం ద్వారా.

నియామకం ద్వారా కొత్త భవనంలో ఒక అపార్ట్మెంట్ విక్రయించడం ఎలా: దశలు

అప్పగించిన ఒప్పందం నాలుగు దశలుగా విభజించబడింది:

బిల్డర్ యొక్క డాక్యుమెంటేషన్ తనిఖీ చేయబడింది:

• కంపెనీ చార్టర్;
• రాజ్యాంగ ఒప్పందం;
• ఫెడరల్ టాక్స్ సర్వీస్లో రాష్ట్ర నమోదు మరియు రిజిస్ట్రేషన్ సర్టిఫికెట్లు;
• నిర్మాణానికి అనుమతులు;
• ప్రాజెక్ట్ ప్రకటన;
• ఫైనాన్సింగ్ నిర్ధారిస్తూ పత్రాలు.

2. విక్రేత డెవలపర్కు ఆస్తిని విక్రయించడానికి ఉద్దేశించిన నివేదికను తెలియజేస్తాడు, దాని తర్వాత అతను తన నుండి వ్రాతపూర్వక అనుమతి పొందాలి, అలాగే సంస్థకు ద్రవ్య బాధ్యతల లేకపోవడం నిర్ధారిస్తూ పత్రాలు ఉండాలి. రియల్ ఎస్టేట్ విక్రయానికి, క్రెడిట్ ఆర్గనైజేషన్ నుండి అనుమతి (గృహ కొనుగోలు తనఖా కిందకు తీసుకున్నట్లయితే), జీవిత ప్రదేశంలో రిజిస్టర్ నుండి సారం పొందడం కోసం భర్త నుండి నోటీరియల్ సమ్మతిని పొందాలి. కొనుగోలుదారుకు జీవిత భాగస్వామి యొక్క నోటీరియల్ సమ్మతి మరియు బ్యాంక్లో గృహ రుణ (తనఖాతో) ఏర్పాటుపై తనఖా మరియు ఒక ఒప్పందం తీసుకోవాల్సిన అవసరం ఉంది.

3. సెషన్ ఒప్పందమే ఏర్పడింది. మీరు రియల్ ఎస్టేట్ కార్యాలయంలో లేదా న్యాయవాదిలో డెవలపర్ నుండి దీన్ని సృష్టించవచ్చు.

4. Rosreestr యొక్క ఉపవిభాగం లో అప్పగింత ఒప్పందం యొక్క రాష్ట్ర నమోదు ఉంది.

ఒక తనఖా పెట్టేందుకు అవకాశం ఉంది

ప్రస్తుత రష్యా చట్టం ప్రకారం, ఒక కొత్త భవనంలో ఒక అపార్ట్మెంట్ యొక్క అసైన్మెంట్ మరియు తనఖా సాధ్యమేనని పేర్కొంది. ఇది చేయటానికి, విక్రేత క్రెడిట్ సంస్థ యొక్క వ్రాతపూర్వక సమ్మతిని పొందవలసి ఉంది, ఎందుకంటే కొనుగోలుదారునికి దాని యొక్క ద్రవ్య బాధ్యతలను పూర్తిగా పూర్తి చేస్తుంది. అందువలన, కొనుగోలుదారు రుణ ఒప్పందం యొక్క అన్ని నిబంధనలను నెరవేర్చడానికి చేస్తాడు. ఈ దశలో, గృహ రుణ ఒప్పందాన్ని జాగ్రత్తగా అధ్యయనం చేయడం అవసరం, ఎందుకంటే బ్యాంక్ తన అభీష్టానుసారం మార్పులను మార్చుకునే హక్కును కలిగి ఉంది.

పన్నులు

పన్ను నిబంధన ప్రకారం, ఒక నూతన భవనంలో ఒక అపార్ట్మెంట్ కేటాయించిన తరువాత, 13% పన్నును విక్రేత చెల్లించాలి. మినహాయింపు లాభం మొత్తం నుండి తయారు చేయబడుతుంది - డబ్బు మరియు గృహ ప్రాధమిక ధరల మధ్య వ్యత్యాసం. ఇది చేయుటకు, విక్రేత పన్ను తనిఖీ శాఖ సమర్పించిన 3NDFL రూపంలో ఒక ప్రకటన.

ఉదాహరణకి, ఒక అపార్ట్మెంట్ 1,000,000 కు కొనుగోలు చేయబడి, 2,000,000 లకు ఒక అసైన్మెంట్ ఒప్పందంలో విక్రయించబడితే, పన్ను మినహాయింపు మొత్తం 130,000 ఉంటుంది.

కొనుగోలుదారు రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు కోసం ఒక పన్ను మినహాయింపు పొందాలనుకుంటే, అతను పన్ను చెల్లింపులో ఒక రసీదు కోసం విక్రేత అడగండి ఉండాలి.

గూడీస్

నూతన భవనంలో అపార్ట్మెంట్ యొక్క నియామకం నుండి విక్రేత మరియు కొనుగోలుదారు ప్రయోజనం రెండూ. ఈ ప్రయోజనం ఏమిటి?

విక్రేత అమ్మకం నుండి లాభం పొందుతుంది. అదే సమయంలో, దాని పరిమాణం మొదట మూసివేయబడిన మొత్తం కంటే చాలా రెట్లు పెద్దదిగా ఉంటుంది.

కొనుగోలుదారు కోసం ప్రయోజనాలు:

• పూర్తి హౌసింగ్తో పోలిస్తే తక్కువ ఖర్చు.
• వ్యక్తిగత ప్రణాళిక అవకాశం.
• ఒక చట్టబద్ధంగా శుభ్రంగా అపార్ట్మెంట్ పొందింది.

కాన్స్

ఒక కొత్త భవనంలో ఒక అపార్ట్మెంట్కు హక్కుల కేటాయింపు రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లో అత్యంత ప్రజాదరణ పొందిన లావాదేవీల్లో ఒకటి అయినప్పటికీ, ఇది ఇప్పటికీ ప్రమాదకర సంస్థగా మిగిలిపోయింది. ప్రధాన ప్రమాదాలలో:

• నిర్మాణ సంస్థ యొక్క దివాలా.
• సిసెషన్ ఒప్పందం రద్దు.
• డబుల్ అమ్మకాలు.
• అమ్మకందారుడికి డెవలపర్కు తెలియజేయరు.

ఇప్పుడు ఈ వివరాలను మరింత వివరంగా విశ్లేషించండి.

నిర్మాణ సంస్థ యొక్క దివాలా

DDU యొక్క రాష్ట్ర రిజిస్ట్రేషన్ యొక్క క్షణం నుండి మరియు హౌస్ ఆఫ్ ఆపరేషన్ కు బదిలీ చేయటానికి చట్టం యొక్క సంతకం ముందు లెక్కించిన కాలం లో, వాటాదారు తన హక్కులను రియల్ ఎస్టేట్కు బదిలీ చేయడానికి హక్కు కలిగి ఉంటాడు. కేటాయింపుకు ప్రధాన కారణం డెవలపర్ యొక్క నాణ్యత ప్రమాణాల ఉల్లంఘన మరియు నిర్మాణ పునరావృత వాయిదా. ఒక నియమంగా, డెవలపర్ యొక్క దివాలా కారణంగా అటువంటి పరిస్థితులు ఏర్పడతాయి.

అసలు వాటాదారు నూతన భవనంలో గృహ హక్కును బదిలీ చేసిన తర్వాత, DDU యొక్క కొత్త భాగస్వామికి బాధ్యత డెవలపర్ చేత ప్రత్యేకంగా ఉంటుంది. డెవలపర్ DDU ను ఉల్లంఘిస్తే మరియు దానిపై విధించిన బాధ్యతలను పూర్తి చేయకపోతే, అసైన్మెంట్ ఒప్పందం రద్దు చేయడం అసాధ్యం. క్రొత్త వాటాదారు ఇప్పటికే డెవలపర్తో నేరుగా దావా వేస్తాడు.

నిర్మాణానికి ప్రారంభంలో పాల్గొన్న వ్యక్తి హామీపై తీసుకున్నప్పుడే ఒప్పందంలో డెవలపర్ యొక్క చర్యలకు బాధ్యత వహించవచ్చు. బెయిల్తో లావాదేవీలు చాలా అరుదు.

సిసెషన్ ఒప్పందం రద్దు

క్రొత్త భవనంలో ఒక అపార్ట్మెంట్ కొనుగోలు చేసేటప్పుడు కేటాయింపు ప్రస్తుత చట్టం యొక్క చట్టం మరియు భాగస్వామ్య నిర్మాణంలో పాల్గొనడానికి ఒప్పందం యొక్క విరుద్ధాలను విరుద్ధంగా ఉండకూడదు . కింది పరిస్థితులలో సిసెషన్ ఒప్పందం తక్కువగా గుర్తించబడింది:

• అసలు వాటాదారు డెవలపర్కు మరియు బ్యాంకుకు ద్రవ్య బాధ్యతలను పూర్తి చేయలేదు.
• నిర్మాణ సంస్థ నుండి వ్రాతపూర్వక అనుమతి లేదు.
• క్రెడిట్ నిధుల వాడకంతో హౌసింగ్ కొనుగోలు చేయబడినట్లయితే, బ్యాంకు నుండి వ్రాతపూర్వక అనుమతి పొందలేదు.

ఎగువ అంశాల్లో కనీసం ఒకటి ఉంటే, సెషన్ ఒప్పందం చెల్లుబాటు కాదు. సివిల్ కోడ్ యొక్క 390 ఆర్టికల్ ప్రకారం, ఒక చెల్లని ఒప్పందం యొక్క ముగింపు బాధ్యత పూర్తిగా DDU యొక్క మొదటి భాగస్వామిపై పడింది. అతను తనకు బదిలీ చేయబడిన డబ్బును పూర్తిగా చెల్లించటానికి బాధ్యత వహిస్తాడు మరియు వడ్డీని చెల్లించి మోసం చేసిన పెట్టుబడిదారుల నష్టపరిహారాన్ని తిరిగి చెల్లించేవాడు.

డబుల్ అమ్మకానికి

2011 లో, ఒక తీర్మానం ఆమోదించబడింది, అన్ని DDU లు తప్పనిసరిగా రాష్ట్ర రిజిస్ట్రేషన్కు సంబంధించినవి. దురదృష్టవశాత్తు, భాగస్వామ్య నిర్మాణ రంగంలో రష్యన్ చట్టం ఖచ్చితమైనది కాదు. ముఖ్యంగా, నిర్మాణంలో ఉన్న గృహాలలో అపార్టుమెంటుల కేటాయింపులో డబుల్ విక్రయాల ప్రమాదం లేదు.

ప్రాక్టీస్లో, పలువురు కొనుగోలుదారులు ఒకే సమయంలో తమకు అప్పగించిన ఒప్పందంలోకి విరుద్ధమైన విక్రేతలు ప్రవేశించే సందర్భాల్లో తరచుగా ఉన్నాయి. ఇది ప్రాథమిక విక్రయ ఒప్పందాలు ముగించడమే దీనికి కారణం, ఇది రిస్క్స్టేర్లో నమోదు చేయడం అంత అవసరం కాదు. యజమాని యొక్క హక్కును మొదట విక్రేతతో ఒప్పందం ముగిసిన అసైన్కర్ ద్వారా గుర్తించబడింది. విక్రేతకు డబ్బును బదిలీ చేయడానికి DDU యొక్క రాష్ట్ర నమోదు తరువాత మాత్రమే ఈ క్రింది విధంగా ఉంటుంది.

విక్రేత డెవలపర్కు తెలియజేయలేదు

అపార్టుమెంటు అమ్మకందారుడు డెవలపర్ నుండి వ్రాతపూర్వక అనుమతి తీసుకోవాలి. లేకపోతే, కొత్త వాటాదారుడు ఈ ప్రమాదానికి సంబంధించి నష్టాలను ఎదుర్కుంటాడు, డెడికేర్ నుండి నష్టాలను సేకరించడానికి DDU యొక్క రద్దు వరకు అవకాశం లేకపోవడంతో సహా.

ఉదాహరణకు, ఒక కొత్త సంస్థ యొక్క వాటాదారు నిర్మాణ సంస్థ నుండి ఆపరేషన్లోకి తీసుకువెళ్ళడానికి ఆలస్యం చేయటానికి ఒక పెనాల్టీ నుండి కోలుకోవాలనుకుంటే, అతను నిరాకరించబడతాడు.

న్యాయ ప్రక్రియలో కాంట్రాక్ట్ కాంటెస్ట్

కోర్టు నిర్ణయం ద్వారా, వ్యక్తులు మరియు చట్టపరమైన సంస్థలు దివాలా లేదా డిప్యూటీ ప్రకటించబడవచ్చు. ఈ సందర్భంలో, రెండు సందర్భాలలో స్థిరమైన ఆస్తి కొనుగోలు మరియు స్వాధీనం సంబంధించిన అన్ని లావాదేవీలు తక్కువగా గుర్తించబడ్డాయి:

• అమ్మకపు ఒప్పందం ఉద్దేశపూర్వకంగా పేలవమైన ధరను సూచిస్తున్నప్పుడు.
• ఈ దివాలా తీర్పు ప్రారంభానికి ముందు 12 నెలల కంటే తక్కువ ఒప్పందం జరిగింది.

న్యాయ ఆచరణలో, అదే ప్రాంగణం సిసెషన్ ఒప్పందంలో విక్రయించబడుతున్న సందర్భాల్లో అనేక సార్లు సర్వసాధారణం కాదు. తరువాత, కొత్త నిర్మాణ భాగస్వామి కొనుగోలు ఆస్తి కోసం చెల్లిస్తుంది. ఒరిజినల్ వాటాదారు దివాలా ప్రక్రియను ప్రారంభిస్తాడు మరియు లావాదేవీ చెల్లనిదిగా ప్రకటించబడింది. ఈ విధంగా, కొత్త వాటాదారుడు ఒక నివాసస్థలమైన స్థలం లేకుండానే కాకుండా, అపార్ట్మెంట్లో గడిపిన డబ్బు లేకుండానే ఉంటాడు.

ఒకే బదిలీ కేంద్రం

సెయింట్ పీటర్స్బర్గ్ మరియు లెనిన్గ్రాడ్ ప్రాంతంలో ప్రత్యేక ఏజెన్సీ ఉంది - యూనిఫైడ్ ట్రాన్స్ఫర్ సెంటర్. కొత్త భవంతిలో ఉన్న అపార్టుమెంట్లు ద్వితీయ గృహాల కంటే సంభావ్య కొనుగోలుదారులకు మరింత ఆకర్షణీయంగా ఉంటాయి. అదనంగా, అప్పగింత చాలా సంక్లిష్ట మరియు సమయం తీసుకునే ప్రక్రియ, శాసన నిబంధనలను స్పష్టమైన జ్ఞానం అవసరం.

కేంద్ర ఒప్పందాల్లో ఉన్న లావాదేవీల్లో కేంద్ర నిపుణుల విస్తృతమైన అనుభవం ఉంది. అంతేకాకుండా, ఏజెన్సీ తన నిరూపితమైన రియల్ ఎస్టేట్ యొక్క డేటాబేస్ను కలిగి ఉంది, ఇది లావాదేవీల చట్టపరమైన స్వచ్ఛతకు వాస్తవంగా హామీ ఇస్తుంది.

అత్యంత ప్రమాదకర ఒకటి, కానీ రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు అత్యంత సరసమైన రకం ఒక కొత్త భవనం లో ఒక అపార్ట్మెంట్ అప్పగించిన ఉంది. ఇది ఏ విధమైన ఒప్పందం? బదిలీ అంటే, వాటాదారుని నుండి ఒక ఆస్తి మూడవ పార్టీకి నమోదు చేయడానికి హక్కు బదిలీ. లావాదేవీల ఈ రకమైన తిరస్కరించలేని ప్రయోజనాలు, కానీ అనేక ముఖ్యమైన లోపాలు ఉన్నాయి. భవిష్యత్తులో రియల్ ఎస్టేట్ సమస్యలను నివారించడానికి, మీరు అర్హత గల న్యాయవాదులకు లావాదేవీ మద్దతును అప్పగించాలి. రష్యాలో అటువంటి విషయాలతో వ్యవహరించే ఏకైక ప్రత్యేక ఏజెన్సీ మాత్రమే - యునైటెడ్ సెంటర్ ఫర్ అసైన్మెంట్.