తులనాత్మక విధానం. రియల్ ఎస్టేట్ యొక్క విలువను నిర్ణయించే పద్ధతులు

రియల్ ఎస్టేట్ యొక్క వాల్యుయేషన్ రంగంలో ప్రపంచ ఆచరణలో, మూడు విధానాలు ఉపయోగించబడతాయి:

• పోలిక, లేదా మార్కెట్;
• ఖరీదైన;
• లాభదాయకమైన.

పద్ధతి యొక్క ఎంపిక ఎక్కువగా అంచనా వేయడానికి మరియు ఒక నిర్దిష్ట రకమైన రియల్ ఎస్టేట్ చుట్టూ అభివృద్ధి చేసిన వాస్తవ పరిస్థితిని బట్టి ఉంటుంది . అయినప్పటికీ, అంచనా వేసిన విలువను నిర్ణయించడంలో అత్యంత నమ్మదగిన మార్గం ఇప్పటికీ తులనాత్మక పద్ధతిగా పరిగణించబడుతుంది.

తులనాత్మక పరిశీలన యొక్క ప్రాథమిక సూత్రాలు

ఒక తులనాత్మక విధానం అనేది ఆస్తి యొక్క మార్కెట్ విలువను నిర్ణయించడానికి ఒక పద్ధతుల యొక్క సమితి. అంచనావేయబడిన రియల్ ఎస్టేట్ ఇలాంటి లక్షణాలతో పోల్చబడింది.

మూల్యాంకనం ఆధారంగా కింది సూత్రాల ఆధారంగా:

• సరఫరా మరియు డిమాండ్. ఈ రెండు సూచికలు విడదీయరాని అనుసంధానించబడి ఉంటాయి, పరిమిత సంఖ్యలో ప్రతిపాదనలు నిర్దిష్ట డిమాండ్ను మరియు ఇదే విధంగా విరుద్ధంగా, ఎక్కువ ఆఫర్లు, తక్కువ డిమాండ్ను ఉత్పత్తి చేస్తాయి.
• ప్రత్యామ్నాయం. సారూప్య లక్షణాలు కలిగిన ఆస్తి తక్కువగా ఉంటే, కొనుగోలుదారుడు అధిక ధర చెల్లించాల్సిన అవసరం లేదు.

మార్కెట్ విలువ యొక్క భావన ఒక సమతౌల్య ధర భావన దాదాపు ఒకే విధంగా ఉంటుంది. సమతౌల్య ధర అనేది ఒక వస్తువుకు సరిపోయే లక్షణాలు మరియు ధరల కొలతలు.

రియల్ ఎస్టేట్ విలువను నిర్ణయించడానికి పోల్చదగిన లక్షణాలను ఎంచుకునే ప్రధాన ప్రమాణం

తులనాత్మక విశ్లేషణ, భారీ సంఖ్య, మరియు వాటి కలయికలో పరిగణించబడుతున్న ఎలిమెంట్స్ అనంతంకు సమానమైనవి. అందువల్ల, విశ్లేషణ నిర్దిష్ట ధరలను నేరుగా ప్రభావితం చేసే నిర్దిష్ట సంఖ్యలో పరిమితంగా ఉంటుంది.

పోలిక యొక్క అంశాలు. హక్కుల నాణ్యత

అంచనా వేయబడిన వస్తువు విలువలో తగ్గుదలకి దారి తీస్తుంది. అంటే, యాజమాన్య హక్కులో ఏదైనా పరిమితి ధర తగ్గింపు. పోల్చదగిన వస్తువులతో పోల్చితే పరిశీలించిన వస్తువు అలాంటి లోపాలను కలిగి ఉండకపోతే, అప్పుడు ధర, విరుద్దంగా పెరుగుతుంది.

సేవా సూత్రాల యొక్క భూమి ప్లాట్లు లభ్యత కేవలం తగ్గింపు కారకం కాదు. ఖర్చును అంచనా వేయడం చాలా ముఖ్యం, భూమి యొక్క యాజమాన్యం లేదా లీజుకు తీసుకునే హక్కు, శాశ్వత ఉపయోగం. తరువాతి రెండు హక్కులు తగ్గుతున్న కారకాలుగా సూచించబడ్డాయి. భూమి దానితో ఉన్న మరిన్ని లావాదేవీలపై కొన్ని పరిమితులు ఉన్నాయా అనేది చాలా ముఖ్యం.

అమ్మకానికి నిబంధనలు

విశ్లేషణ వస్తువు విక్రయించడంలో విలక్షణమైన లక్షణాలను కలిగి ఉంటే ఇటువంటి పరిస్థితులు పరిగణనలోకి తీసుకోబడతాయి.

తగ్గించడం కారకం దివాలాకు ఉంది, అనగా, విక్రేత కొనుగోలు / అమ్మకపు లావాదేవీ చేయడానికి ఆతురుతలో ఉంది, ఎందుకంటే రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ వస్తువు యొక్క ఎక్స్పోజరు సమయం ఉద్దేశపూర్వకంగా ఇలాంటి వస్తువులతో పోలిస్తే తగ్గింది.

ఈ నష్టాలను అంచనా వేయడం చాలా కష్టం అయినప్పటికీ, ఈ అంచనా గణనీయంగా కుటుంబ సంబంధాలు మరియు భాగస్వామ్యాల ద్వారా ప్రభావితమవుతుంది.

విక్రేత మరియు కొనుగోలుదారు లీజు సంబంధాలు ద్వారా అనుసంధానించబడి ఉంటే, మరియు అమ్మకం యొక్క ఒప్పందం వాటి మధ్య ముగించాలని నిర్ణయించబడితే, అప్పుడు పన్ను చెల్లింపులపై ఆదాచేయడానికి, అంచనా విలువ సహజంగా తక్కువగా ఉంటుంది. ఈ సందర్భంలో ప్రేరణ ఒకటి - ఎందుకంటే లావాదేవీకి సంబంధించిన పార్టీలు ఇతర మార్కెట్ కాని సంబంధాలచే అనుసంధానించబడినందున, విక్రేత వాస్తవానికి కొనుగోలుదారుని ఇస్తుంది. లావాదేవీ ఒక ఎంపికలో ఉంటే ఇదే విధమైన పరిస్థితి అభివృద్ధి చెందుతుంది.

రెసిడెన్షియల్ ఆస్తి యొక్క అంచనా విలువ పెంచడానికి, మౌలిక సదుపాయాల అభివృద్ధికి ప్రభుత్వం సబ్సిడీని పొందగల అవకాశాన్ని అందిస్తుంది. ముందస్తుగా ఇచ్చే రాయితీ రుణ మొత్తాన్ని ప్రిఫరెన్షియల్ మరియు మార్కెట్ రుణాల మధ్య వ్యత్యాసం ద్వారా నిర్ణయించబడుతుంది.

మార్కెట్ పరిస్థితులు

ఇదే ఆస్తి మరియు నిపుణుడు కోసం మార్కెట్ విలువ మధ్య గణనీయమైన వ్యత్యాసం ఉన్నట్లయితే, ఒక క్రిందికి సర్దుబాటును అన్వయించవచ్చు.

ఫంక్షనల్ ప్రయోజనం లో మార్పు మూల్యాంకనంలో పరిగణనలోకి తీసుకోవచ్చు, ఇది సరఫరా-డిమాండ్ నిష్పత్తిపై ప్రభావం చూపుతుంది.

ఆస్తి యొక్క స్థానం

శారీరక కారణాలు (భూమి ప్లాట్లు కోసం)

ఒక భూభాగంపై అంచనా వేయడంలో తులనాత్మక పద్ధతి ఆస్తి గురించిన లక్షణాలను సేకరించడానికి ఉంటుంది:

• పరిమాణం;
• ఆకారాన్ని;
• భూగర్భ శాస్త్రం;
• స్థలాకృతి;
• సంసిద్ధత యొక్క స్థాయి, అనగా భూమిని వృక్షాల క్లియర్ చేయిందా అన్నది, అక్రమాలకు తొలగించబడిందో;
• మట్టి కవర్ యొక్క గుణాత్మక సూచికలు .

గొప్ప శ్రద్ధ కొండలు లేదా వాలు, రాక్ నిర్మాణాలు లేదా గుంటలు ఉనికి లేదా లేకపోవడం అర్హురాలని. తక్కువ ప్రాముఖ్యమైనది, భూమి యొక్క సామర్ధ్యము, దాని శక్తి, భూగర్భజల లభ్యత. ఖనిజాల సాధ్యం సంభవి గురించి సమాచారం ఉందో లేదో చాలా ముఖ్యం. సమాచారం ధృవీకరించబడితే, భూమి తప్పనిసరిగా భవిష్యత్తులో ముంచెత్తుతుంది.

పరిశీలించిన వస్తువు యొక్క సాధారణ లక్షణాలు

మార్కెట్ తులనాత్మక విధానం వస్తువుల విలువను పెంచే లక్షణాల అధ్యయనం. వీటిలో ఇవి ఉన్నాయి:

• నిర్మాణం లేదా గది పరిమాణం;
• భవనం యొక్క ఎత్తు;
• సహాయక ప్రాంగణంలో లభ్యత మరియు ప్రాంతం;
• సీలింగ్ ఎత్తు.

భవనం నిలబెట్టిన వస్తువు కూడా చాలా ముఖ్యమైనది, మరింత ఆధునికమైన మరియు విశ్వసనీయమైనది, రియల్ ఎస్టేట్ యొక్క అధిక విలువ. చివరి స్థానంలో కాదు మొత్తం భవనం యొక్క మొత్తం ప్రదర్శన, మరమ్మతు లభ్యత మరియు అనుకూలమైన యాక్సెస్. ప్రవేశద్వారం యార్డ్ నుండి ఉంటే, అప్పుడు ఇది తగ్గిపోతున్న అంశం అవుతుంది.

మరమ్మత్తు లేకపోవడం అంచనా వేయడానికి ఒక సందర్భం . మరమ్మత్తు లేదా పునర్నిర్మాణ పనుల కోసం ఖర్చులు ఈ విధమైన గణనను తయారు చేస్తారు, పెట్టుబడిదారుడు నిర్మాణం లేదా మరమ్మత్తులలో పెట్టుబడిదారుల నుండి వచ్చే లాభాలను పరిగణనలోకి తీసుకుంటాడు.

ఆర్థిక అంశాలు

రియల్ ఎస్టేట్ లో తులనాత్మక విధానం, శక్తి వనరులపై ఆపరేషన్ ప్రక్రియలో సాధ్యమైన పొదుపు లెక్కింపు. ప్రయోజనాల ఖర్చులో స్థిరమైన పెరుగుదల ప్రజలు తరచుగా ప్రత్యామ్నాయ ఇంధన వనరులను ఆదా చేయడం మరియు ఉపయోగించడం గురించి ఆలోచించడం చేస్తుంది.

ప్రత్యేకంగా, ఈ వస్తువు మరింత లీజింగ్ కోసం వస్తువు కొనుగోలు చేయబడి ఉంటే ముఖ్యమైనది. భవన లేదా ఆవరణల ఆపరేషన్కు వెళ్లయ్యే వ్యయాలకు అధిక ఆదాయం నిష్పత్తి, రియల్ ఎస్టేట్ యొక్క అద్దె నుండి నికర ఆదాయంలో చిన్నది.

ఈ వర్గంలో మీటర్ల ఉనికి లేకపోవడం లేకపోవడం, వేడి నష్టాలను తగ్గించడానికి చర్యలు తీసుకున్నారో లేదో సూచిస్తుంది.

ఇతర సూచికలు

మూల్యాంకనం అనేది సేవల మూలకాల యొక్క ఉనికి లేదా లేకపోవటానికి అకౌంటింగ్ కలిగి ఉంటుంది. ఇంటిలో ఒక ఎలివేటర్ ఉందో లేదో సరళమైన ఉదాహరణ. అన్ని కమ్యూనికేషన్ల ఉనికి లేదా పూర్తి లేదా పాక్షిక లేకపోవడం, ముఖ్యంగా స్థానిక వ్యవస్థకు అనుసంధానించబడింది. చాలా తక్కువ లోపాలు ఉంటే, తగ్గింపు దిశలో ఒక దిద్దుబాటు చేయబడుతుంది. రియల్ ఎస్టేట్ అంచనా వివిధ రకాలైన సూచికలపై జరుగుతుంది.

స్థావరాల దశలు

తులనాత్మక విధానం ద్వారా అన్ని గణనలు ఒకే విధమైన రియల్ ఎస్టేట్తో ఇటీవలి లావాదేవీల గురించి బహిరంగ మూలాల నుండి సమాచారం ఆధారంగా ఉంటాయి.

మూల్యాంకన దశలు:

1. రియల్ ఎస్టేట్ యొక్క ఒక ప్రత్యేక విభాగంలో ఇటువంటి ప్రతిపాదనలు చేసిన అధ్యయనం, ఇటీవలే అమ్మబడిన పోల్చదగిన లక్షణాల గుర్తింపు.
2. సేకరించిన సమాచారం విశ్లేషించబడుతుంది, మరియు వ్యక్తిగతంగా ప్రతి ప్రతిపాదన ఆస్తి విలువతో పోల్చబడుతుంది.
3. ధర లక్షణాల కేటాయింపు, అంచనా నివేదిక యొక్క సవరణ.

తులనాత్మక ధర ద్వారా సర్దుబాటు ధర మరియు తుది ఖర్చు యొక్క వ్యుత్పత్తి యొక్క సయోధ్య.

తులనాత్మక విధానం యొక్క ప్రయోజనాలు

అన్నింటిలో మొదటి, పద్ధతి మాత్రమే కొనుగోలుదారులు మరియు విక్రేతలు అభిప్రాయం ప్రతిబింబించేలా అనుమతిస్తుంది.

ప్రస్తుత పరిస్థితుల్లో వాల్యుయేషన్ ప్రతిబింబిస్తుంది, ఆర్థిక పరిస్థితుల్లో ఖాతా మార్పులను మరియు ద్రవ్యోల్బణ విధానాల్లో కూడా ఇది పరిగణించబడుతుంది. మూల్యాంకనం ఎల్లప్పుడూ స్థిరంగా సమర్థించబడుతోంది.

ఒక నిర్దిష్ట ఆస్తి విశ్లేషించడానికి, మీరు మొత్తం రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ను అధ్యయనం చేయవలసిన అవసరం లేదు, కానీ ఒకే రకమైన లక్షణాలు మాత్రమే. టెక్నిక్ చాలా సులభం, ఒక నమ్మకమైన ఫలితంగా.

... మరియు అప్రయోజనాలు

• వాస్తవ ధరలను తెలుసుకోవడం కష్టం.
• రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ యొక్క కార్యాచరణ మరియు స్థిరత్వంపై పూర్తి ఆధారపడటం.
• ఒకే రకమైన వస్తువులను విక్రయాల పరంగా గణనీయంగా విభేదించినట్లయితే రాజీ డేటాలో కష్టపడటం.

ముగింపులో

రియల్ ఎస్టేట్ మదింపులో తులనాత్మక పద్ధతి యొక్క సారాంశం కొనుగోలుదారుడు మరియు అమ్మకందారునికి రెండు స్పష్టమైనది. సాంకేతికత, రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ను అధ్యయనం చేయడానికి, తమ మార్గాన్ని కోల్పోయినట్లు నిర్ధారించుకోవడానికి ఈ పద్ధతిని అనుమతిస్తుంది. ఇప్పటికే నిర్వహించిన లావాదేవీల ఆధారంగా లేదా ఇతర అమ్మకందారుల ప్రతిపాదనల ఆధారంగా వాల్యుయేషన్ను నిర్వహించవచ్చు. ఏదేమైనా, తులనాత్మక సాంకేతికత అనేది ఒకే విధమైన రియల్ ఎస్టేట్పై డేటా యొక్క వ్యవస్థీకరణ మరియు పోలిక. ప్రధాన విషయం ఏమిటంటే పోలిక కోసం ఇలాంటి వస్తువుల ఎంపిక ప్రత్యేక లేదా అసాధారణ కారకాలను పరిగణనలోకి తీసుకోవాలి, ఉదాహరణకు, అనుషంగిక ఉపసంహరణ, స్థానిక స్థాయిలో నిబంధనల్లో మార్పులు లేదా రుణ ఒప్పందం యొక్క నిబంధనలకు, బలవంతపు అంశాల ఉనికిని కలిగి ఉండటంలో వైఫల్యం.